(由協會秘書處根據評審會各專家點評意見整理)

 

第一部分 總述


(總分13分,平均得分:10.1分)


一、項目名稱

項目名稱可包括評估目的及估價對象價格類型等。主要問題:估價目的、土地使用權類型不明確、土地用途及面積未闡述。

 

報告示例一: 

 

××公司位于××××××城的6084.19平方米(折合9.13畝)土地使用權價格評估

  

 

報告示例二:

××縣地產公司位于××××鎮城東新區57.20平方米綜合用地土地使用權價格評估

 

報告示例三:

××抵押貸款涉及位于××××××路地號為××號宗地土地使用權價格評估

 

 

二、估價依據

存在的主要問題:

(一)缺少必要的估價依據。

如:估價方法中采用了成本逼近法,估價依據沒有列明征地相關文件;劃撥地抵押的報告,未列明劃撥地抵押相關規定的文件;估價目的為出讓,缺少出讓的相關規范;缺少估價委托書(或者相關經濟行為文件)等估價行為依據。

(二)估價依據的針對性、關聯性不夠,一些不必要的依據也列示。

(三)部分估價依據未注明文件文號,甚至創設并不存在的文件依據。

如:《關于發布實施〈全國商業服務設施用地兼容居住用地出讓最低價標準〉的通知》(國土資發[2006]307號)、《廣西壯族自治區實施〈中華人民共和國城鎮國有土地使用權劃撥和轉讓暫行條例〉辦法》。

(四)使用過期或已廢止的文件依據。



三、地價定義

存在的主要問題:地價定義與測算過程所采用的參數或指標不一致;地價定義對估價對象的界定不全面或不清晰。具體如下:

(一)宗地現狀土地開發程度、設定土地開發程度描述不清楚,缺少容積率設定描述,對一些特殊的設定沒有說明原因或理由等。

 

報告示例:

 

……

4)容積率:估價對象現狀容積率為1.2,根據最有效使用原則,本次評估按××市商業用地平均容積率設定估價對象容積率為1.8;

….

 

存在問題:該報告估價目的是為擬公開拍賣轉讓土地使用權提供參考,估價對象為位于XX市的一宗商業劃撥土地,現狀容積率1.2,沒有規劃變更的依據,也未體現拆遷加建或重建,容積率設定1.8沒有依據。

 

 

(二)地價定義與估價目的、項目名稱的價值類型前后不一致。如:項目名稱、估價目的說明價值類型為劃撥土地使用權價格,而地價定義設定為市場價值。

(三)價格類型、土地權屬性質、規劃條件等描述不清。如:未說明所評估價格為出讓地價還是劃撥地價,所評估價格類型是正常市場價值、公開市場價值或者是抵押價值等。

 

報告示例一:

 

……

8、土地現狀和規劃利用:待估宗地現狀為房地產開發在建工程,根據《關于××公司申請調整用地規劃條件的報復》(×住建函[2011] ×號)記載的規劃條件及最有效使用原則,評估設定建筑密度為45%,容積率為7.0。

9、價格類型:正常市場條件下國有出讓土地使用權在估價時點的價格。

 

存在問題:該報告估價目的調整規劃條件(調整容積率)補地價評估,對補地價評估價值類型界定為“正常市場條件下”的價格,界定較準確,但對規劃條件變更前后的情況描述說明不清楚。

 

 

報告示例二:

 

七、地價定義

根據…..做如下界定:

1、估價基準日:……

2、土地開發程度:……

3、土地用途:……

4、容積率:……

5、權利狀況:……

6、使用年限:劃撥用地不限定土地使用年限,剩余使用年限按住宅用地法定最高使用年限設定為70年(自估價基準日起);

7、價格類型:國有土地使用權抵押價格。

綜上所述,本報告所稱地價是指在公開市場條件下,在估價基準日2013319日,土地開發程度設定為宗地紅線外“五通”、宗地紅線內“場地平整”,評估土地面積42.90平方米,土地用途設定為住宅用地,容積率設定為5.74,土地使用期限為70年的國有土地使用權抵押價格。

 

存在的問題:該報告為劃撥住宅用地抵押報告沒有說明所評估價格是出讓價還是劃撥價。另外,估價結果中出現三種結果,分別為:1.國有出讓土地使用權價格、2.土地出讓金、3.劃撥權益總價。估價結果一覽表列示的是“國有出讓土地使用權價格”。地價定義對應的是哪個價格?不清楚。

 

五)用詞不規范。

 

報告示例:

  1.土地用途的設定:估價對象土地登記用途為綜合用地,現狀用途為綜合用地,符合××縣土地利用總體規劃,根據《土地利用現狀分類》(BG/T21010-2007)的有關規定,本次評估設定估價對象用途為綜合用地。

……

      7.價格類型:公開市場條件下國有出讓綜合用地土地使用權價格。

  存在的問題:現行的《土地利用現狀分類》標準中,沒有“綜合用地”用途的分類。

 

 

四、估價結果

存在的主要問題:

(一)報告的摘要部分缺少估價結果。

原因:原《城鎮土地估價規程》的《土地估價報告規范格式(一般格式)》基本內容漏了估價結果項,但多年以來,絕大多數估價機構所做報告已經修正該項錯誤,但仍有一些估價機構照搬舊規程格式。

(二)缺少估價結果一覽表。



五、需要說明的特殊事項

存在的主要問題:

(一)特殊說明沒有針對性。如:抵押目的,沒有針對抵押進行優先受償等方面的說明;劃撥土地沒有針對劃撥地價評估的特殊情況進行說明。

(二)缺必要的說明。如在地價定義里設定了估價對象的使用條件,但并沒有在特殊說明里闡述。

(三)一些特殊事項處理有不當之處。

 

報告示例:

由于土地使用者的原因,本次估價的估價人員未能核對有關權屬證書原件,本次估價以委托估價方提供的權屬證書及有關資料復印件為估價依據。

……

……待估宗地均已納入××市規劃用地調整范圍,規劃作為交通設施用地范疇,當地政府目前已作另行置換土地的安排。本次估價是根據委托方的要求,對待估宗地仍按現狀條件進行估價,以此,提醒報告使用者注意。

 

存在問題:該報告為抵押為目的的估價報告,這些說明使人對該份報告的合法性產生懷疑。

 

第二部分 估價對象描述及其影響因素分析


(總分14分,平均得分:10.8分)



一、估價對象描述

存在的主要問題:

(一)缺項,比較集中的是:缺宗地來源及歷史沿革說明、缺宗地四至說明、宗地所在土地級別說明、缺少他項權利說明或說明不清楚。

(二)土地使用年限特別是劃撥土地的使用年限說明不清楚。

(三)已建成宗地缺少對宗地內建筑物狀況的描述或描述不清楚;待開發土地缺少對宗地規劃條件的說明或說明不清楚;對建筑容積率、建筑密度等關鍵指標沒有說明。

(四)土地開發程度描述前后不一致。

 

報告示例一:

土地使用權取得方式及剩余使用年限:委估宗地以出讓方式取得土地使用權,登記用途為住宅用地,實際用途為住宅用地,住宅用地的最高使用年限為70年,故本次估價設定估價對象剩余使用年限為60.7年。

 

存在問題:看不出估價對象是住宅用地,最高使用年限70年,如何推斷出估價對象剩余使用年限60.7年。

 

報告示例二:

2、土地登記狀況

……

4)四至:詳見宗地圖

……

3、土地權利狀況

……

4)土地取得時間:――

……

4、土地利用狀況

估價對象土地的開發程度為宗地外“五通”(即通路、通電、通水、排水、通訊),宗地內五通一平。

存在問題:該報告從始自終,未見宗地內建筑物情況的描述,是待開發地還是已建成土地,沒有任何說明。

 

報告示例三:

2.土地權利狀況

土地所有權:國家所有

土地使用權:××有限責任公司

他項權利狀況:無

3.土地利用狀況

……

存在問題:權利狀況描述缺少取得時間、使用年限等,他項權利狀況未說明。

 


二、地價影響因素分析

存在的主要問題:

(一)一般因素

1、缺少針對性。如:估價對象為工業用地,沒有針對影響工業用地價格的產業政策等因素分析;住宅用地,房地產市場狀況分析不充分等。

2、采用的數據陳舊。如:估價基準日為201318日,一般因素分析中2010年上半年的數據。

3、對所列因素缺乏分析。

4、缺乏相關地價政策因素分析。

(二)區域因素

1.沒有界定區域范圍或區域范圍界定過廣。

2.區域因素描述不全,因素選擇分析錯誤。

 

報告示例一:

 

(二)區域因素

1、區域基礎設施完善度

區域內供電……,基礎設施較完善,條件確定為較優

2、區域公用設施方便度

估價對象所在區域內有……。綜上所述,區域內各項公共服務配套設施完善。

3、區域環境條件

區域內…..,環境條件較好。

存在問題:該報告區域因素分析,僅有上述三項,存在明顯缺漏項。

 

 

報告示例二:

(二)區域因素

由于…..

在影響住宅用地價格的區域因素中,影響較大的主要有:臨街狀況、宗地面積、宗地形狀度等因素。將上述影響因素簡要分析如下:

1)臨街狀況

估價對象位于……,不臨街,綜合評估臨街狀況一般。

2)宗地面積

估價對象土地面積為114.66平方米,面積一般,綜合評價宗地面積一般。

3)宗地形狀

宗地形狀規則,綜合評價宗地形狀優。

存在問題:該報告區域因素分析也僅有三項,除嚴重缺項外,各因素分類也存在錯誤,臨街狀況等因素屬于影響宗地地價的個別因素,而未區域因素!懊娣e一般”、“宗地形狀優”等評價無邏輯性。

 

 

(三)個別因素

1.描述不全面,缺項。比較集中的是對估價對象宗地內土地利用利用強度、規劃條件、建筑物狀況、容積率、建筑密度等土地利用條件的說明分析。

 

報告示例一:

(三)個別因素

影響住宅用地價格水平的個別因素主要包括建筑朝向、日照、采光、局部環境等,經現場勘察,估價對象具體況如下:

1)建筑朝向:朝南面,綜合評價建筑朝向較優。

2)日照、采光:少日照、通風差。

3)局部環境:局部視覺環境較差,有輕微噪聲。

存在問題:個別因素描述僅上述三項,缺項。

 

 

2.描述前后不一致。如:前述為空地,個別因素描述為有瓦屋。

 

第三部分 土地估價


(總分63分,平均得分43.7分,其中:估價方法與過程部分總分60分,平均得分41.6平方米)



一、估價原則

存在的主要問題:

(一)沒有針對性。

(二)估價原則與估價方法關聯性不當,如:估價方法中采用了收益法,估價原則沒有預期收益原則;采用了市場法,沒有替代原則等。

(三)對估價原則缺乏說明,甚至僅列示原則標題名稱,未作詳細說明。



二、地價確定

存在的主要問題:

(二)對評估結果的確定未進行可信度分析。

(二)可信度分析不夠充分。特別是采用加權算術平均或者兩種方法估價結果差異較大只采用一種結果時,權重確定、結果舍棄分析不充分。

 

 

 

報告示例一:

1、地價確定的方法

以上兩種估價方法得到的評估結果,與市場價格較為接近,都能合理地反映出待估宗地在具體用地條件下的地價水平,鑒于此次估價目的為委托方提供客觀合理的土地價格,本著客觀、公正的原則,估價人員確定本次估價采用兩種方法測算結果的簡單算術平均值作為待估宗地的最后估價結果。

 

 

報告示例二:

1.確定的方法

根據地價評估技術規程及估價對象的具體情況,分別采用了市場比較法和收益法測算,根據柳城縣同類用地的地價水平的地價水平,以及評估人員的估價經驗綜合,認為:市場比較法更為客觀地體現其在估價時點的市場價值,同時考慮到估價對象未來收益的不確定性,故本次評估采用兩種方法結果的加權平均值能夠較客觀的反映當地的地價水平,作為待估宗地的土地價格較為合理。經分析,對市場比較法的測算結果取權重為0.7,對收益法測算結果取權重0.3,即:

即:待估宗地單位地價為=2547×0.7+2680×0.32587/平方米(取整)

 

 

報告示例三:

1.地價確定的方法

根據地價評估技術規程及待估宗地的具體情況,分別采用了基準地價系數修正法和收益還原法測算待估宗地的價格,基準地價系數修正法評估結果為5061/平方米,收益還原法評估結果為6418/平方米,兩種方法計算所得結果有較大差異。

因此,我們經過分析,確定采用兩種方法計算地價的加權算術平均值作為估價對象的最終估價結果,賦予基準地價系數修正法結果0.3的權數,賦予收益還原法結果0.7的權數,則估價對象的評估結果為:……

 

 

三、估價方法與過程

(一)基準地價系數修正法

采用了基準地價系數修正法共16份,占全部抽查報告38.1%,其中涉及不合格報告有3份。該方法平均得分率(方法得分/該方法所占分值,下同)71%。

存在的主要問題:

1.采用超6年的基準地價,沒有進行適用性論證分析,直接評定為不合格報告。

2.采用超3年的基準地價,適用性、現勢性分析不充分。

3.沒有對基準地價進行介紹,沒有列明基準地價的公布時間、批準文件文號等。

4.缺少基準地價表。

5.基準地價修正體系中,對估價對象各個因素的說明過于簡單,不全面。

6.期日修正依據不足。

7.開發程度修正未作說明。

8.估價過程中未確定宗地所在級別。

9.計算公式前后不一致。

10.用途設定前后不一致。如:地價定義中設定為商服、住宅用地,規劃文件批準為娛樂康體用地,采用基準地價評估過程中完全按照商業用地進行評估,未進行必要修正說明。

12.其他用途參照基準地價評估,未進行必要的修正說明。如:機關團體用地參照住宅用地評估,未進行用途修正。

13.年期修正時,土地還原率確定依據不充分。

 

報告示例:

 

1)基本原理

……

其基本公式為:

p=p’ ×(1+k) ×年期修正系數×期日修正系數-土地開發程度修正

   其中:

……

2)基準地價測算

委估宗地規劃用途為工業用地,因此取工業用地基準地價進行計算,并以工業用地修正體系對委估宗地進行修正。

參考《河池市城區土地定級估價更新報告》圖所示級別及基準地價。宗地所在位置為××路,為四級工業用地,基準地價為295/m2,該基準地價是指以2004930日為估價基準日,開發程度為五通一平,工業用地在不考慮容積率限制,批準使用年限50年的土地使用權價格。委估宗地目前符合基準地價定義。

確定影響估價對象地價水平的區域因素,個別因素及土地開發程度,修正系數說明表、修正系數表及土地開發程度系數修正表如下表一、表二及表三所示。

表一:工業用地宗地地價影響因素說明表

……

表二:四級工業用地宗地地價修正系數表

……

表三:四級工業用地宗地地價系數修正表(%

……

修正系數之和

13.19%

單位地價

295×1+13.19%)=334.00/m2

  ②年期修正

  由于委估宗地剩余使用年限42年,與基準地價內涵不一致,因此需要進行年期修正:

334 [11/1+7%42]/ [11/1+7%50]326.00/m2

  期日修正:基準地價的估價基準日為2004930,本次評估的估價基準日為201336,兩都相差了約8.5年,故需進行期日修正。根據評估人員調查,區域內類似工業用地的地價年平均增長率為3%,則期日修正系數=(1+3%8.51.29,進行期日修正后的地價為:

  326×1.29421.00/m2

  ④開發程度修正:由于委估宗地實際開發程度為“五通一平”,基準地價設定的開發程度均為“紅線外五通,紅線內場地平整”,與基準地價內涵相同,故不需修正。

⑤其他修正

通過基準地價修正體系所測的地價通常為區域內工業用地平均價值,委估宗地的位置較好,因此其工業用地的價值高于同類工業用地,因此應對其進行增價修正,本次評估取增價幅度為20%,則:

V1421×1+20%)=505.00/m2

  我們運用基準地價法測算得出委估宗地的單位地價為:

V1505.00/m2

 

    注:原文如此

存在問題:該份報告存在大量錯誤,幾乎每一個步驟都存在問題,甚至是原則性錯誤。主要問題有:1.采用了超期基準地價;2.沒有基準地價介紹,基準地價價格內涵未說明,沒有基準地價表;3.因素說明過于簡單;4.年期修正未介紹公式,未說明7%土地還原率如何確定;5.期日修正依據不足;6.開發程度與前面對宗地的描述不一致;7.其他修正無依據;8.地價公式錯誤;9.文不對題,錯別字等。

 

(二)剩余法

采用了剩余法的報告共22份,占全部抽查報告53.4%,其中涉及不合格報告有2份。該方法平均得分率69.2%。

存在的主要問題:

1.沒有最佳利用分析,或者最佳利用分析不到位。如:

1)沒有描述開發建筑形態,無假設條件。

2)土地用途設定為綜合用地,沒有明確所開發房地產狀況。

3)最佳利用方式設定無依據,容積率等指標隨意設定。

2.不動產總價確定依據不充分。

1)沒有采用市場法或收益法等方法確定,沒有測算過程。

2)確定過程不合理。

3.成本費用的分析說明不充分。

4.利率取值錯誤。

5.利潤率確定依據不充分。

6.計算過程錯誤。如:

1)應計入購地成本的購地稅費(契稅)在測算出地價后進行扣除。

2)應計入開發成本的×通一平費用,在測算出地價后通過開發程度進行修正扣除。

7.采用了現金流量法進行測算,現金流分析過程過于簡單,沒有列出現金流量表,折現率確定依據不充分等。

 

報告示例:

1)、確定土地最佳用途

估價對象位于……,根據估價對象的規劃條件、所在區域位置和周邊用地情況的分析,估價對象的最佳土地用途應為綜合用地。

2)、估價對象用地條件分析

根據委托估價方提供的資料,估價對象用地面積240平方米,由于委托方未能提供工程規劃面積,根據委估對象周邊的規劃情況,設定規劃建筑容積為2.0,本次估價設定容積率為2.0。

3)、確定開發完成后利用方式

根據……,采用出售方式。

4)、預計開發完成后房地產總價

根據委托估價方提供的資料,估價人員經過對周邊相同用途類似樓房交易情況調查,目前在同一供需圈,確定估價對象開發完成后不動產單價為15287/平方米。

3)、總開發成本

、建筑成本

依據來賓市現行建筑工程….,估價對象擬建肆層,采用框架結構,確定估價對象建筑物建造成本為650/平方米。

、管理費

按建造成本費的3%計,為……

③、專業人士費

包括立項、可行性研究、勘察、規劃、設計、評估等費用,按建造成本的5%計,為……

、不可預見費

按建造成本的5%計,為……

4)、投資利息

……開發周期為1.5年……

5)、投資利潤

根據當地的房地產開發投資回報情況,設定投資利潤為全部預付資本(包括總開發成本和土地成本)的15%,則:

……

存在問題:1.最佳利用分析設定不明,綜合用地,具體為何用途?對應何種價格?商業?住宅?2.不動產價格確定無依據。3.估價對象位于寧明縣,參照來賓造價?造價確定依據不充分,各種取費無依據。4.面積240平方米,容積2,總建筑面積480平方米,開發周期設定1.5年,不合理。5.利潤確定無依據。6.序號編排錯誤。

 

 

(三)收益還原法

采用收益還原法的報告共7份,占全部抽查報告16.7%,沒有涉及不合格報告。平均得分率為76.9%。

存在的主要問題:

1.租金收益確定依據不足。如:

1)沒有采用市場法確定租金。

2)案例比較沒有計算過程,直接得到租金。

3)空置率的確定依據不充分。

2.費用確定有缺漏項或依據不足,如:缺稅費計算、稅費確定沒有依據,稅率確定錯誤等。

3.還原率確定依據不充分。

(四)成本逼近法

采用成本法的報告共11份,占全部抽查報告26.2%,其中涉及不合格報告有1份。平均得分率63.8%。

存在的主要問題:

1.征地成本沒有依據,或者依據錯誤。

2.采用征地統一年產值、區片價標準,對宗地所在區片沒有進行說明、漏算青苗補償費等。

3.將新增建設用地土地有償使用費計入成本。

4.相關稅費有缺漏項。

5.土地開發費確定依據不充分。

6.銀行利率取值錯誤。

7.開發周期確定不合理。

8.增值收益、利潤率等取值依據不足。

9.增值收益即按比例測算,又按新增建設用地土地有償使用費數值計算。

10.采用成本逼近法測算劃撥地價時,沒有對增值收益的說明。

11.年期修正時土地還原率確定的依據不充分,或者沒有進行年期修正。

12.其他相關因素修正依據不充分或沒有修正。



報告示例一:

1)土地取得費用:

土地取得費是指…….

結合藤縣統計調查資料以及收集得到的該地區征地實例,根據(桂發改法規[2009]52號)關于公布《廣西壯族自治區基礎設施重大項目建設用地被征用土地年均產值基數標準和拆遷補償標準》的通知,該對象為旱地,藤縣旱地前三年平均產值為1393/畝,估價對象所區域屬基本農田保護區,則

……

3)各種稅費:

……

新增建設用地有償使用費

根據廣西壯族自治區實施《調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》財綜[2006]48號,藤縣屬14等,新增建設用地土地有償使用費為14/平方米。

……

存在問題:征地標準沒有依據最新標準;將新增建設用地土地有償使用費計入成本。

 

報告示例二

5)土地增值收益

根據財政部和國土資源部聯合下發的《關于調整新增建設用地有償使用費政策的通知》(財綜[2006]48號)和《關于調整部分地區新增建設用地土地有償使用費征收等別的通知》(財綜[2009]24號)的規定,估價對象位于平南縣馬練瑤族鄉,按征地面積計算,其新增建設用地有償使用費為24/平方米。

農用地轉為建設用地后,土地價值會發生增值,國家作為土地所有者,要收取土地增值收益,一般為土地成本費用(土地取得費及相關稅費、土地開發費、投資利息、投資利潤四項之和)的一定比例計算。根據平南縣國土部門提供的資料,本次評估結合宗地所處區位,確定土地增值收益按土地成本費用的8%計算,即:

……

土地增值收益的確定

考慮到新增建設用地使用費屬于土地增值收益的一部分,土地增值收益一般以不低于新增建設用地使用費為衡量標準,結合估價對象的具體情況,估價人員確定土地增值收益=+39.97/平方米。

6)土地成本價格

……

由于估價對象的使用年期為50年,無需進行年期修正,所以估價對象50年期國有建設用地使用權價格為240/平方米。

存在問題:1.新增建設用地土地有償使用費由市、縣人民政府,國土部有明確發文,嚴禁市、縣人民政府和有關部門將新增建設用地土地有償使用費轉嫁由用地單位繳納,成本逼近法中不應體現此項費用。中估協《〈國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范〉涉及若干問題的處理原則(二)》也明確解釋了新增建設用地土地有償使用費等專項基金不構成土地成本的原因。2.增值收益可以按數額確定,也可以按比例確定,一般只采用一種方式計算。3.沒有進行年期修正、其他個別因素微觀區位因素等修正。

 

(五)市場比較法

采用市場比較法的報告共28份,占全部抽查報告66.7%,其中涉及不合格報告有2份。平均得分率70.4%。

存在的主要問題:

1.對可比案例說明不清楚。如:沒有說明可比交易案例的價格類型、交易方式等,甚至估價對象用途設定為綜合用地,對案例的土地用途未作任何說明。

2.沒有對交易案例的可比性進行分析,選取的交易案例價格差異較大,案例的面積、用途、土地級別等與估價對象有差異,造成案例可比性較差。一些交易案例真實性存疑。

3.比較因素選擇沒有進行分析說明,或選取的比較因素不合理,如:案例與估價對象面積存在差異,沒有進行面積修正;待開發土地沒有對規劃條件進行比較修正;工業用地未選擇產業集聚度作為比較因素。

4.修正系數確定的理由和標準說明不充分,甚至完全沒有進行說明。

5.交易情況修正、期日修正、年期修正、容積率修正等有缺漏項或者依據不充分,采用不同用途進行比較,用途修正不充分。期日修正指數說明不充分,用銀行貸款利率作為地價上漲指數,年期修正土地還原率確定依據不足。

6.最終結果確定沒有進行分析,測算的比準價格差異較大,沒有必要的分析說明。

7.因素描述與數據鉤稽關系錯誤,存在較多闡述錯誤、與前述因素分析不對應等重大筆誤。

 

報告示例:

1)基本原理和估價思路

市場比較法是地產估價中最重要、最常用的方法之一......。公式如下:

估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數

收集的銀行抵押實例資料,共調查收集了相近區域類似的土地抵押實例數宗,選取其中較為相近的三宗,均位于委估對象附近:(列表比較見表一)

 

表一   估價對象與比較實例的比較因素

類別

序號

影響因素

委估土地

A

B

C

交易情況

1

委估對象地址

***

藤州大道

藤州大道

藤州大道

2

交易價格(元/m2

待估

29320

27760

28000

3

交易情況

正常交易

正常交易

正常交易

正常交易

4

交易日期

20136

20133

20131

20131

區域因素

5

距市中心距離

R1000

R700

R700

R800

6

距主、次干道距離

R100

R60

R60

R80

7

距火車站、汽車站距離

8

五通一平”開發程度

完善

完善

完善

完善

9

公用設施完備度

一般

一般

一般

一般

10

環境污染狀況

一般

一般

一般

一般

11

周圍人文環境

一般

一般

一般

一般

12

繁華程度

一般

一般

一般

一般

13

交通便捷程度

一般

一般

一般

一般

個別因素

14

宗地臨街、臨路狀況

100

80

80

80

15

距農貿市場距離

R800

R700

R700

R700

16

距公交站點距離

R150

R100

R100

R100

17

朝向

18

形狀

長方形

長方形

長方形

長方形

19

采光

較好

較好

較好

較好

20

容積率

2.0

2.0

2.0

2.0

 

表二:      評估比較因素影響指數表(%

類別

序號

影響因素

委估土地

A

B

C

 

 

 

 

 

 

 

 

……

 

 

表三:    影響因素比較修正表

因素

A

B

C

交易價格(元/m2

29320

27760

28000

交易情況修正指數乘積百分比

交易日期修正指數乘積百分比

區域因素修正指數乘積百分比

個別因素修正指數乘積百分比

比準價格

26850

25421

26138

上述結果是通過市場比較得到的比準價格,我們以三個比較案例的算術平均值作為設定條件下待估宗地的市場比較法評估結果即:

委估宗地地價=….

    存在的問題:1.該報告估價對象土地用途設定為綜合用地,市場法中沒有對案例用途的說明介紹;2.采用的比較案例是銀行抵押實例而非土地市場交易案例,沒有對案例的使用年期、價格類型等情況的介紹說明,沒有對案例的可比性進行分析,案例可比價格存疑;3.沒有說明各個比較因素是如何選擇確定的;4.沒有說明各項指數是如何確定的;5.結果確定缺乏分析。整個估價過程存在許多重大問題,從而使估價結果缺乏可信度。


第四部分 估價報告總體評價部分


(總分10分,平均得分8.0分)


土地估價報告中存在的其他主要問題:

1.采用市場比較法,報告附件沒有附比較案例照片、位置圖等。

2.缺少附件頁。

3.附件目錄與實際排列不符。

4.其他附件缺項或多余項,如:多附其他估價師證書、缺少規劃相關附件、一些不必要資料也附在附件中、沒有估價師現場勘查照片或照片存在作假嫌疑等。

5.報告邏輯性、一致性問題:個別報告前后存在較多矛盾、重大筆誤、重大錯漏等。

6.報告制作不夠美觀。

 

第五部分 整體協調性系數調整扣分部分


該部分扣分,為根據評審項目中未能涵蓋的減分點,按95%100%的比例進行調整。針對的是報告中的其他問題。

抽查報告存在的其他問題主要包括:

1.報告邏輯性差,前后不一致。如:估價方法應用說明理由不充分,邏輯性差;地價定義所設定的開發程度與估價過程設定取值不一致;兩種估價方法對同一參數(“×通一平”開發費用、期日修正等)的處理不一致;一般因素、區域因素、個別因素描述與估價方法選擇說明、估價方法(特別是市場比較法、基準地價系數修正法等)應用過程相關因素描述的對應性,以及市場比較法、基準地價系數修正法等方法應用中相關因素描述與參數確定的對應性等。

2.用詞不規范,基本概念不清楚,出現常識性錯誤,體現出估價師專業技術能力、對土地估價相關政策的把握能力較差。

3.一些特殊問題處理欠缺,如:劃撥用地按40%扣減出讓金依據不足;劃撥用地的地價定義界定不清;對于宗地土地用途、土地登記狀況、他項權利狀況、用地規劃條件等存疑的,估價師未做盡職調查,或者在報告中說明描述不清楚;對于一些特殊的設定(估價面積與登記面積不一致、設定用途與證載用途不一致等)的原因、理由,沒有進行充分闡述。

4. 應該交待的事項沒有交待清楚,或有意模糊土地用途、用地規劃條件等關鍵概念和參數。如:容積率等規劃指標未取得,在估價中隨意設定;將土地用途設定為綜合用地,評估過程中刻意模糊土地用途因素,剩余法未說明最佳利用狀況、市場法未說明案例用途。

5. 報告模板化,沒有針對性,描述內容空泛。報告套模版修改,且修改不完全,出現前后混亂等情況。

6.兩種估價方法結果結果差異較大時的說明和處理欠缺。

7.較多處的筆誤、錯別字、語句不通順、序號編排混亂。

8.字體字號等不符合規程要求。