劉建輝  劉家全   廣西開元行土地評估有限責任公司


 

摘要:201348日,《國土資源部辦公廳關于發布<國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)>的通知》(國土資廳發[2013]20號文)出臺,該通知對出讓地價評估技術規范提出了新的技術要求,本文通過地價評估實例來對評估技術規范的新要求和南寧市原出讓評估技術要求下評估地價進行對比、分析,同時對多年來南寧市土地出讓評估心得進行總結。

 

關鍵詞:南寧  土地出讓  出讓評估技術規范  估價心得

 

一、 出讓地價評估技術規范的新要求

《國土資源部辦公廳關于發布<國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)>的通知》(國土資廳發[2013]20號文)(以下簡稱20號文)中定義了出讓地價格評估的概念、明確了出讓地價評估目的、增加了相關評估原則,對各評估方法提出更細致的技術要求。本文就其中評估方法的選用和已出讓土地補繳地價款兩個小點的新要求聯系評估實踐展開分析說明。

(一)評估方法的選用

根據20號文的要求,出讓地價評估的方法主要有(l)收益還原法、(2)市場比較法、(3)剩余法、(4)成本逼近法、(5)公示地價系數修正法

出讓地價評估,應至少采用兩種評估方法,包括(1)、(2)、(3)之一,以及(4)和(5)。因土地市場不發育等原因,無法滿足上述要求的.應有詳細的市場調查情況說明。

(二)已出讓土地補繳地價款出讓地價評估

土地出讓后經原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的,在評估需補繳地價款時,評估期日應以國土資源主管部門同意補繳地價時為準。

用途與容積率同時調整的,需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積,加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積,新用途樓面地價應評估測算以下內容后擇高確定:新容積率、新用途規劃條件在評估期日的正常市場樓面地價,原容積率、新用途規劃條件在評枯期日的正常市場樓面地價,舊用途樓面地價,按評估期日原容積率規劃條件下的樓面地價確定。

二、南寧市原出讓評估技術要求

根據《城鎮土地估價規程》、《協議出讓土地使用權規范》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》等規程、規范的要求,評估機構在做南寧市出讓地價格評估過程中遵循合法性原則、供需原則、替代原則、最有效使用原則,采用合適的方法測算可待估宗地的客觀合理價格。

(一)評估方法的選用

通行的地價評估方法有收益還原法、假設開發法、成本逼近法、基準地價系數修正法、市場比較法等,按照地價評估的技術規則,根據當地地產市場發育狀況并結合估價對象的具體特點及估價目的等,選擇適當的估價方法進行評估。南寧市作為廣西首府城市,土地市場發育較完善。如南寧市市區內以城鎮住宅為主等經營性用地,我們以市場比較法為主、剩余法為輔;商業服務業以市場比較法為主:收益還原法或剩余法為輔;公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地可以參照工業用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。

(二)已出讓土地補繳地價款的出讓地價評估

用途、容積率等土地利用條件發生變化時,測算現規劃條件對應用途、容積率下的平均樓面地價,乘以現規劃條件下的建筑面積得到現規劃條件下的總地價;再測算原規劃條件對應用途、容積率下的平均樓面地價乘以原規劃條件下的建筑面積的總地價,兩者之差為需補交的地價款。

 

三、舉例說明新舊出讓技術規范下的地價差異

下面列舉的兩個案例,估價對象在前后技術規范下的估價日期、地價定義、以及測算過程中的各參數取值相同。

(一)選用不同評估方法的評估結果對比

案例一:某房地產公司位于南寧市園湖路一宗城鎮住宅、批發零售用地協議出讓地價評估。估價基準日為20141月,土地級別住宅一級、商業二級。按照南寧市原技術規范要求,首選市場比較法和剩余法。按照新規范要求,首選市場比較法和基準地價系數修正法。各測算結果如下:

1 各評估方法測算結果一覽表(單位:元/平方米)

市場比較法

剩余法

基準地價系數修正法

3885.0

4855.6

1857.5

最終估價結果一覽表(單位:元/平方米)

原出讓操作規范

出讓規范新要求

市場比較法和剩余法測算結果比較接近,取兩者的簡單算術平均值=3885.0+4855.6/2=4370

           市場比較法與基準地價系數修正法的測算結果相差較大,取兩種測算結果加權算術平均值,其中賦予市場比較法80%的權重,基準地價系數修正法20%的重,則估價結果=3885.0×0.8+1857.5×0.2=3480

(二)已出讓土地補繳地價款的出讓地價評估結果對比

案例二:某房地產公司位于南寧市五象新區的一宗城鎮住宅、批發零售用地調整土地使用條件之出讓價格評估,估價基準日為201347日,土地級別為住宅五級、商業六級,原規劃容積率為1.6,批準用途為城鎮住宅;現規劃條件為4.435,城鎮住宅占94.15%,批發零售占5.85%。

3   原出讓操作規范下結果一覽表

 

原規劃

平均樓面地價=1736/平方米,原建筑面積=71762.82平方米,總地價=12459.8189萬元

現規劃

平均樓面地價=1170/平方米,現建筑面積=198920.70平方米,總地價=23273.9467萬元

需補地價款=23273.9467-12459.8189=10814.1278萬元

 

4   出讓新技術規范下結果一覽表

 

增加建筑面積=198920.70-71762.82=127157.88平方米

新容積率,新用途(容積率4.435,土地用途為城鎮住宅、批發零售)平均樓面地價=1170/平方米

原容積率,新用途(容積率1.6,土地用途為城鎮住宅、批發零售)平均樓面地價=2180/平方米

原容積率,原用途(容積率1.6,土地用途為城鎮住宅)平均樓面地價=1736/平方米

需補地價款=2180×127157.88+2180-1736)×71762.82=30906.6871

四、 估價心得 

(一)評估方法靈活應用很有效

針對案例一,土地用途為城鎮住宅、批發零售,出讓技術規范規定成本逼近法和基準地價系數修正法中是二選一的必選方法,顯然,作為南寧市一級住宅地段,成本逼近法不是最合適的估價方法,而南寧市于201411日公布實施了新的基準地價,因而基準地價系數為可選方法。但從表1中,我們可以看出,基準地價系數修正法的測算結果與市場比較法、剩余法的測算結果均相差較大,如果只采用市場比較法和基準地價系數修正法兩種估價方法的取值,價格偏低。因此如何確定最終估價結果且地價水平與同區域類似地價銜接成為了技術過程中的難點之一?針對這一難點,本人查閱了相關資料,通過多個案例的實際測算,認為可選用市場比較法、剩余法、基準地價系數修正法三者的加權算術平均值來確定評估結果,考慮現行的基準地價估價基準日為201211日,距估價對象的估價基準日已有兩年的時間,對動態變化較大的南寧市一級住宅地價的地價反映會有一定的欠缺,平衡該區域的地價水平,賦予基準地價系數修正法測算結果0.1的權重,市場比較法和剩余法測算結果分別0.45的權重。經測算取三者權重的加權算術平均值估價結果為4119/平方米,該測算結果比較符合區域的地價水平。因而,結合規范要求的同時,靈活運用評估方法,可以有效的減少了因為增加某種估價方法造成地價水平的波動,避免價格偏離價值太遠。

(二)估價思路清晰、估價過程嚴謹很重要

按照新出讓技術規范,已出讓土地補繳地價款的項目在容積率和用途同時調整的時候,需擇高選擇新用途樓面地價,這個選擇的過程中,需有兩次測算過程,一個是新容積率、新用途下的平均樓面地價,一個是原容積率、新用途下的平均樓面地價。另外還需增加原容積率、原用途下的平均樓面地價的求取過程,才能得出新、舊用途平均樓面地價之差。每個過程中需采用兩種或三種測算方法,工作量增加。因此在測算過程中,估價師思路清晰,過程嚴謹很重要,以減少出錯機率,提高工作效率。

同時我們也可以看到,補交的地價款數額較之前有大幅度提高;谛鲁鲎尲夹g規范對調整土地利用條件的懲罰原則,類似大幅度調高容積率、改變土地用途的項目會相應減少。在前后容積率、各用途比例相差較小,例如容積率增加0.05的情況下,但商業比例減少0.05的情況下,如何合理確定各規劃條件下的平均樓面地價?其中涉及的容積率修正系數,用途修正系數的取值,以及剩余法中不動產售價的取值、成本的等取值的前后差異直接影響到平均樓面地價的高低。這要求我們估價師處理好理論與實際,經驗與科學的關系,真正把土地估價做成科學和藝術的完美結合。

 

 

 

參考文獻:

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4、  欒林學;對東莞市土地評估方法選用的探討;經濟師,2012. 6

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