廣西明冠房地產評估有限公司  莫善娜   江姿梅

摘要:近年來隨著城市的不斷發展,機動車增速迅猛, 停車泊位嚴重不足,城市靜態交通問題越來越突出,很多城市在出讓地塊時已經開始規劃配套社會停車場用地,因此如何評估社會停車場用地價格就顯得格外重要了,本文根據社會停車場用地的具體特征,提出適宜經營性社會停車場用地的收益還原法法及其運用。

關鍵詞: 社會停車場用地  估價方法   案例分析

從很多大中城市的發展情況看, 近幾年機動車數量增長迅猛。與此同時, 配建停車場的建設較為滯后, 停車泊位嚴重不足,導致城市交通堵塞和停車困難。每個城市的健康穩步發展都離不開交通系統的有序運轉,而城市停車設施規劃對保證其交通的有序運轉起著不可忽視的作用,故做好停車場的規劃建設和管理不僅是現代文明城市的標志, 也是現今構建和諧社會的重要內容。目前,在房地產估價的實際工作中,社會停車場用地評估需求逐漸增多,但目前我國對社會停車場用地評估方面的研究較少,本文選擇社會停車場用地作為研究對象,探索適宜經營性社會停車場用地的估價方法。

一、社會停車場用地的概念

     根據當今的社會狀態,城市道路的交通可以分為動態和靜態兩個部分。動態交通就是車輛的行駛狀態,靜態交通就是車輛停放在固定點位的狀態,即停車場提供的停車位。

    從現今各個城市停車場的現狀來看,配建停車場基本上只為本單位及到訪的車輛服務,極少對外開放,難以提供足夠的停車位來滿足廣大社會公眾的需求;而路邊停車場對城市道路交通的影響非常大,極其容易造成城市的交通擁堵,進而造成車輛延誤,更有甚者會引發交通事故。社會停車場在很大程度上可以填補配建停車場的不足,能夠為廣大社會公眾提供服務,而且遠遠小于路邊停車場對城市道路交通的影響。社會停車場屬于道路與交通設施用地,對于城市的靜態交通系統影響很大,是各個城市的發展都不能忽視的存在。

二、社會停車場用地的標準

      2008年2月3日,建設部發布的《城市公共設施規劃規范》(GB50442--2008)中規定每個社會停車場面積不低于2000㎡,各類城市公共設施社會停車場總用地面積標準應符合下表要求:

 

 

 

1  城市公共設施社會停車場用地面積指標表

 

城市

小城市

中等城市

大城市

特大城市

超特大城市

1.0/人

10~20ha

20~50ha

50~100ha

100~200ha

200ha以上

其中

機動車80%

8~16ha

16~40ha

40~80ha

80~160ha

160ha以上

非機動車20%

2~4ha

4~10ha

10~20ha

20~40ha

40ha以上

注:1.市、區、地區級商業中心區商業中心的社會停車場應為全部停車位數的50%-70%用地; 2.地面停車場用地面積,機動車每個停車位為25~30㎡,非機動車每個停車位為1.51.8㎡。

三、社會停車場用地的一般特征

(一)收益特征。社會停車場是獨立投資建設的,專門給社會車輛使用的停車場,通常按小時收費,收益特征明顯。

(二)公共服務特征。社會停車場用地是用來建造停車場,為居民提供停車場所的,服務面向的是公眾,因此它具有公共服務特征。

(三)交易稀少特征。社會停車場受政府的規劃限制,市場空間狹小,交易案例稀缺,難以找到規劃條件及配建方式一樣的社會停車場。

(四)交通服務特征。社會停車場用地是為解決城市靜態交通的問題而規劃配建的,其配建的情況對當地交通有重大的影響。

(五)政策影響性特征。各類城市公共設施社會停車場是為所在區域的居民提供服務的,政府對該區域的規劃對社會停車場的配建起著決定性的影響。

(六)區位特征。社會停車場所處區位為居民活動頻繁的區域,一般為城市交通繁華區域、文化體育活動中心區域及社區活動點區域,這些區域人流量、車流量一般較大,難以由配建停車場來滿足居民的停車需求,且這些區域由于對動態交通要求較高,難以通過路邊停車場來滿足居民對停車位的需求。

四、社會停車場用地估價方法適用性分析

根據《城鎮土地估價規程》,估價常用的方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數修正法等估價方法。

(一)市場比較法

市場比較法是在求取待估宗地的價格時,根據替代原則,將待估宗地與在近期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較,并依據交易實例已知的價格,參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別,修正得出待估宗地在估價期日地價的方法。在估價實務中,對于有條件選用市場比較法的,應優先選用市場比較法。

  市場比較法適宜于市場交易活躍地區的土地價格評估,但社會停車場用地土地市場交易較少,社會停車場受政府的規劃限制,市場空間狹小,交易案例稀缺,配套停車場一般捆綁出讓,不單獨出讓,因此一般難以采用市場比較法評估社會停車場用地。

(二)收益還原法

 收益還原法是將預計的待估土地未來正常年純收益(地租),以一定的土地還原利率將其統一還原為評估時點后累加,以此估算待估土地的客觀合理價格的方法。

由于社會資源的有限性,社會停車場用地雖為公共建筑的性質,但亦對停車進行收費管理,社會停車場的客觀收益可通過周邊配套停車場或當地物價局公布的收費標準計收,故可采用收益還原法對社會停車場用地進行評估。

 (三)剩余法

 剩余法是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和銷售稅費等,以價格余額來估算待估土地價格的方法。

社會停車場用地因其具有公共建筑的性質,開發完成后停車位不得對外進行銷售,按小時停車收費經營方式為主,因此不宜采用剩余法進行估價。

(四)成本逼近法

成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據,再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。

社會停車場用地雖為公共建筑,但因其有收益屬性,屬于經營性用地,且一般情況下規劃在較成熟區域,其價格水平不單純為開發成本決定,而更是由供需關系決定,因此不適宜采用成本逼近法進行評估。

(五)基準地價系數修正法

基準地價系數修正法是用待估宗地所在的已公布的同類用途同級別或同一區域土地基準地價,通過對待估宗地地價影響因素的分析,利用宗地地價修正系數,對待估宗地所在的已公布的同類用途同級別或同一區域土地基準地價進行修正,估算待估宗地客觀價格的方法。

我國大部分城鎮都進行了城鎮土地定級,建立起了各自的城鎮基準價格體系,但以廣西為例,基準地價均未明確社會停車場的用地的評估思路,因此無法選用基準地價系數修正法進行評估。對于基準地價體系中對社會停車場用地的評估有具體說明的,應按其規定參考相應用途進行評估。

五、收益還原法的具體運用

(一) 技術路線

根據估價對象同一供需圈內社會停車場經營收入、經營費用及經營利潤,確定估價對象的客觀收益,從中扣除維修費、管理費、保險費、稅費等成本費用,即得房地產純收益,從房地產純收益中扣除房屋純收益得到土地年純收益。根據剝離出的土地純收益和土地還原利率、收益年限代入收益還原法公式測算土地價格。即:

地價=[ 總收益-( 維修費+管理費+保險費+稅費)-房屋純收益]÷ 土地還原利率× 年期修正系數

1. 客觀總收益的測算

通常調查同一供地圈內,與評估對象相似規模、區位條件相近的社會停車場的經營狀況,預測經營收益,在適當扣除行業經營費用及經營利潤即為停車場的客觀收益。

2. 客觀總費用的測算

社會停車場租賃過程中,涉及的費用有管理費、維修費、保險費、稅金等。測算方法詳見本文實例部分。

3.還原利率的確定

①土地還原利率采用安全利率加風險調整值法及投資風險與投資報酬率排序插入法綜合確定;②房屋還原利率的確定采用與土地還原利率比較的方法,一般情況社會停車場房屋還原利率比土地還原利率高1-2%左右。

(二)案例分析

目前社會停車場分二維平面停車場及三圍平面兩種類型,兩者評估思路基本一致,兩者的主要區別在于計算房屋純收益部分,二維平面停車場地上計容建筑物一般較少,需適當考慮其他構筑物及附屬設施的成本。以下分析一個二維平面的地面停車場。

本次分析案例位于南寧市的某社會停車場用地,總用地面積約91820平方米(約137.73畝),用地性質為社會停車場用地,容積率>0且≤0.01,建筑密度為1%,綠地率20%。根據估價人員的現場勘查,估價對象為待開發建設用地,目前土地開發程度為宗地紅線外五通,宗地內場地不平整,根據《委托評估通知》的要求,按現狀條件出讓,設定開發程度為宗地紅線外五通,宗地內場地不平整,土地使用年限按法定最高出讓年限50年的國有建設用地使用權市場價格。

1.關于規劃方案

根據《南寧市規劃管理局建設項目規劃設計條件通知書》,該規劃僅說明了用地性質、面積、容積率、建筑密度、綠地率,標準機動車位及非機動車位個數及劃分標準并無詳細說明,根據《停車場規劃設計規則》(公安部 建設部[88]公 (交管)字90號 1998年10月3日)地面停車場用地面積,每個停車位宜為25-30㎡;停車樓和地下停車庫的建筑面積,每個停車位宜為30-35㎡。摩托車停車場用地面積,每個 停車位宜為2.5-2.7㎡。自行車公共停車場用地面積,每個停車位宜為1.5-1.8㎡。估價對象周邊擬規劃建設南寧青秀山東盟文化園項目,且位于中心城區范圍內,根據實際情況估價對象停車類型主要為小型汽車及電動自行車,根據南寧市大型公共停車場的實際使用情況,非機動車停車位占整個停車場面積比例較小,且其收益與機動車停車位無明顯變化,評估可考慮全部劃分為機動車停車位,且根據《停車場規劃設計規則》文件要求及估價對象的用地特點,設定平均沒車位建筑面積為30平方米,且需考慮扣除建筑基底占地面積及綠化占用土地面積,剩余土地按標準面積劃分停車位數。

2.市場調研的內容

南寧市目前的公共停車場主要以配套停車場及道路停車泊位為主,社會停車場相對較少,但南寧市物價局對公共停車場、專用停車場及道路停車泊位的收費標準有實行市場調節價、政府指導價和政府定價,其中社會停車場屬于市場調節價范圍!赌蠈幨熊囕v停放服務收費管理辦法》(2015年實施),屬于政府調節價的停車場包括如下:

1)商業全額投資或商業投資占主導地位的專業停車場(以提供車輛停放服務為主營業務,獨立建設的、非建筑物配建的停車場);

2)寫字樓、商場、娛樂場所、賓館酒店等商業場所建筑物的配套停車場;

3)法律法規規定實行市場調節價的其他停車場。

3.停車位客觀年收益的確定

1)年經營收入

考慮到停車場收費主要受交通條件、周邊物業類型、停車方便度、車流量大小的影響,因此需采用市場比較法來確定估價對象收費標準、出租率及流動量。因估價對象所處區域擬規劃建設青秀山東盟文化園,與其類似的停車場收費標準如下表:

2  類似停車場收費標準表

石門森林公園北大門、動物園北大門外西側和獅山公園西大門停車場車輛停放服務收費標準

車型

收費標準

臨時(元/輛·次)

過夜(元/輛·夜)

小型汽車

5.00

10.00

注:①對實行長包車位的可采取月票收費方式,由承租雙方按不高于上述收費標準的原則協商確定具體收費標準。

②從當晚至次日停放保管服務時間連續在8小時以上,13小時以內的車輛為過夜車,可收取過夜保管服務費,超過13小時另加收臨時停放保管服務費。

南湖公園停車場車輛停放保管服務收費標準

車型

收費標準

臨時停放7:00-19:00(元/輛·次)

過夜停放19:00-次日7:00(元/輛·夜)

小型汽車

5

8

青秀山停車場車輛停放保管服務收費標準

序號

車型

計費單位

收費標準

備注

小型汽車

 

 

小型汽車為貨車2噸以下,客車20座以下。

計時收費

元/輛·小時

 

 

(停放時段7:01—24:00)

1

6小時以內(含6小時)

 

7

 

2

6小時以上(不含6小時)

 

每超1小時,加收1.5元

不足1小時按1小時計。

按車次收費

元/輛·次

15

 

(停放時段24:01—7:00)

注:①對實行長包車位的可采取月票收費方式,由承租雙方按不高于上述收費標準的原則協商確定具體收費標準。

通過調查上述停車場在正常時間與高峰時間段平均每天每車位停車平均次數、時長及收費情況來確定估價對象年營業收入情況。

(2)年經營費用

根據調查,社會停車場項目需要配備管理人員、停車收費人員、停車位監測系統、水電、營業稅等經營費用,營業稅一般以營業收入額全額為計稅依據,根據當地的具體情況進行扣除。

3)正常經營利潤

根據調查,社會停車場項目正常利潤在正常年收入的10-15%,城市繁華地區或城市熱門景區及公共活動場所的停車位需求大,經營利潤通常較高;相對的城市郊區或不夠知名的景點及公共活動場所停車位需求較少,經營利潤通常較低。

客觀年收益=年經營收入-年經營費用-正常經營利潤

(四)客觀年總費用的確定

社會停車場的年客觀支出費用主要包括管理費、維修費、保險費、稅金。其中:

管理費:指管理人員的工資及其他費用。一般為年租金收益的3-5%。

維修費:指維護地上建筑物或其他定著物所發生的費用,如給排水及路面的修繕費等,一般為建筑物重置價的1.5-2%。

保險費:保險費是房屋所有權人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般為房屋現值的1.5-2‰。

稅金:指房屋所有權人按照國家及地方有關規定,向稅務機關繳納的房產稅和營業稅等,本次估價對象為二維停車場,無經營用房,無需繳納房產稅,根據廣西現行標準為5.7%。

(五)資本化率、收益年期、報酬率的確定

資本化率又稱還原化率、收益率、它與銀行利率一樣也是一種利率。是房地產未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比,可采用市場提取法、累加法、投資收益率排序插入法等方法確定。

資本化率 =安全利率+風險調整值

收益年期為土地出讓年期扣減開發周期的土地使用年期。

利用上述數據計算估價對象開發完成后土地市場價值,在采用合理的折現率將待估宗地土地使用權價值折現值至估價時點的價格即為估價對象于估價期日的土地使用權市場價值。

報酬率也稱為回報率,收益率,是一種折現率,是與利率、內部收益率同性質的比例,是將估價對象各年的凈收益轉換為估價對象價值或價格的折現率,可采用市場提取法、累加法、投資收益率排序插入法等方法確定。

六、結語

在當今社會,隨著機動車增速迅猛, 停車泊位嚴重不足,社會停車場用地出讓會隨之越來越普遍,對于經營性社會停車場這類只租不售的收益性物業的建設用地,可采用收益還原法進行評估。

參考文獻:

[1].李海霞.社會公共停車場合理規模研究.武漢:華中科技大學碩士學位論文.2009

[2].柴強.房地產估價理論與方法.中國建筑工業出版社.2015年5月第七版.